כשבוחנים בית פרטי לרכישה, קל לראות את המגרש, הגינה, הרחוב והבית הקיים. קשה הרבה יותר לראות את מה שעשוי להשפיע על הנכס לא פחות: מה אושר בו בעבר, אילו תכניות חלות עליו, אילו זכויות בנייה עומדות לרשותו – ומה מתוך כל אלה באמת ניתן לממש.
בעסקת רכישה של בית פרטי אנחנו רגילים לבדוק כמעט הכול.
מיקום, גודל המגרש, מצב הבית, סביבת המגורים, עלויות השיפוץ וכמובן המחיר. עורך הדין בודק את הזכויות המשפטיות, שמאי עשוי להעריך את שווי הנכס, ולעיתים מוזמן גם איש מקצוע לבדיקת מצבו הפיזי של המבנה.
אבל יש רובד נוסף בנכס, משמעותי במיוחד כאשר רוכשים אותו מתוך כוונה לשנות, להרחיב או לבנות מחדש: הרובד התכנוני והרישויי.
זהו למעשה החיבור בין שלוש שאלות שונות:
מה בנוי בנכס היום? מה אושר בו לאורך השנים? ומה ניתן יהיה לאשר בו בעתיד?
שלוש התשובות אינן תמיד זהות.
זכויות בנייה אינן מספר אחד
המונח "זכויות בנייה" נשמע לעיתים פשוט: יש מגרש בגודל מסוים, קיימים אחוזי בנייה, ומכאן אפשר לכאורה לחשב כמה מ"ר ניתן לבנות.
בפועל, התמונה מורכבת יותר.
על מקרקעין יכולות לחול מספר תכניות, מתקופות שונות, ולכל אחת מהן הוראות שעשויות להיות רלוונטיות לתכנון. לצד היקף השטח המותר לבנייה קיימות הוראות הנוגעות, בין היתר, לשימושים, מספר קומות, גובה, קווי בניין, מרתפים, גגות, חניה והיבטים נוספים.
לכך עשויים להתווסף נתונים ומגבלות הנוגעים למגרש המסוים: עצים, תשתיות, זיקות, הפקעות, תנאים סביבתיים או דרישות של גורמים שונים.
לכן השאלה "כמה מ"ר מותר לבנות?" היא רק תחילתה של הבדיקה.
השאלה המעניינת באמת היא כיצד ניתן לממש את הזכויות במגרש המסוים ובהתאם לבית שאנחנו רוצים לתכנן.
ייתכן, למשל, שעל הנייר נותרו זכויות בנייה בלתי מנוצלות, אך האפשרות להשתמש בהן באופן שתואם את התכנון הרצוי מושפעת מקווי הבניין, ממיקום המבנה הקיים או ממגבלות אחרות.
זו הסיבה ששני מגרשים בגודל דומה, אפילו באותו אזור, אינם בהכרח בעלי אותו פוטנציאל תכנוני.
תיק הבניין מספר את ההיסטוריה של הבית
בבית קיים, ובמיוחד בבית שעבר שינויים לאורך השנים, אחת מנקודות המוצא החשובות היא ההיסטוריה הרישויית שלו.
היתרים ותכניות שאושרו בעבר מאפשרים להבין מה אושר בנכס ובאיזו תצורה.
מנגד נמצא הבית כפי שהוא עומד כיום.
לאורך השנים יכולים להתבצע בנכס שינויים: סגירת שטחים, שינוי פתחים, תוספות בנייה, פרגולות, שינויים בחצר או התאמות אחרות. לכן עצם העובדה שהבית קיים שנים רבות אינה מלמדת כשלעצמה שכל פרט במצב הקיים תואם בהכרח להיתר האחרון.
הפער הזה מקבל משמעות מיוחדת דווקא כאשר רוצים לבצע שינוי חדש בנכס.
בקשה להיתר אינה מתייחסת לבית בחלל ריק. במסגרת תכנון ורישוי נבחנים המקרקעין, המצב הקיים והבנייה המבוקשת. לכן מידע על ההיתרים הקודמים וההתאמה למצב בפועל הוא חלק חשוב בהבנת נקודת המוצא של הפרויקט.
ומה בעצם נמצא ב"תיק מידע להיתר"?
מי שכבר עבר הליך של היתר בנייה בוודאי נתקל במונח "מידע להיתר".
זהו שלב רשמי בהליך הרישוי. לאחר שמתגבשת מהות הבנייה המבוקשת, מוגשת בקשה לקבלת מידע להיתר, והמידע המתקבל מרכז נתונים והנחיות הרלוונטיים להכנת בקשת ההיתר.
בשלב זה נאסף מידע הנוגע למקרקעין ולתכנון, ובמקרים הרלוונטיים מועברת הבקשה גם לגורמים מוסרי מידע בתחומים שונים.
כלומר, עוד לפני שמגיעים לבקשה עצמה, יש שלב שמטרתו להבין את המסגרת שבתוכה היא צריכה להיערך.
וזה מסביר נקודה חשובה: הליך היתר אינו מתחיל ביום שבו "מגישים תכניות לעירייה".
לפני ההגשה קיימת עבודת הכנה: לימוד המצב התכנוני, הגדרת הבקשה, מדידה, קבלת מידע, תכנון, איסוף מסמכים ותיאום בין בעלי המקצוע הרלוונטיים.
ככל שנקודת הפתיחה ברורה יותר, כך ניתן לתכנן את המשך הדרך בצורה נכונה יותר.
"יש זכויות" עדיין לא אומר "אפשר לבנות את מה שתכננו"
זה אולי אחד ההבדלים החשובים ביותר עבור מי שאינו עוסק בתחום.
נניח שמשפחה בוחנת בית קיים ומתכננת לאחר הרכישה לבצע שינוי משמעותי: להגדיל את קומת הקרקע, ליצור קשר ישיר יותר בין הבית לגינה, להוסיף ממ"ד, לתכנן בריכה ולשנות את הקומה העליונה.
אפשר לבדוק את זכויות הבנייה ולהגיע למסקנה שקיים שטח נוסף שניתן לנצל.
אבל מכאן ועד לתכנית שניתן להגיש ולאשר יש עוד דרך.
צריך לבדוק היכן ניתן לבנות, באיזה אופן, באילו גבהים, מהן ההוראות החלות על אותו מגרש ומהן הדרישות הנלוות לבקשה הספציפית.
לעיתים שינוי קטן יחסית בתכנון פותר מגבלה משמעותית. במקרים אחרים, דווקא דרישה שנראית שולית בתחילת הדרך יכולה להשפיע על חלקים נוספים בפרויקט.
לכן בדיקה תכנונית טובה אינה אמורה רק לומר לבעל הנכס "כן" או "לא". היא אמורה לייצר מפת אפשרויות ומגבלות שעל בסיסה ניתן להתחיל לתכנן.
ולמה כל זה חשוב עוד לפני רכישת הנכס?
כאן נכנסת לתמונה נקודה כלכלית.
נניח שעומדים למכירה שני בתים ותיקים. שניהם נמצאים על מגרשים בגודל דומה, ובשניהם הרוכשים מתכננים ממילא לבצע שיפוץ נרחב.
מבחינת הרוכש, שוויו של הבית אינו נובע רק ממה שהוא מקבל ביום מסירת המפתח. חלק מהערך שהוא מייחס לעסקה נובע מהאפשרות להפוך את הנכס בעתיד לבית שמתאים לצרכיו.
אם אחת הסיבות המרכזיות לרכישה היא האפשרות להרחיב, להוסיף קומה, לבנות בריכה, לתכנן מרתף או לבצע שינוי משמעותי אחר – האפשרות התכנונית היא כבר חלק מהשיקול הכלכלי בעסקה.
לכן כדאי להפריד בין שתי בדיקות שונות:
"האם זה נכס טוב?"
ו-
"האם זה נכס שמתאים למה שאנחנו רוצים לעשות איתו?"
אלה אינן בהכרח אותה שאלה.
ומה לגבי בית שכבר נמצא בבעלותנו?
אותו עיקרון נכון גם כאשר אין שום עסקת רכישה על הפרק.
משפחה שמתגוררת בבית עשר או עשרים שנה ומחליטה לבצע שיפוץ מקיף מכירה היטב את הבית שלה – אבל לא בהכרח את מצבו התכנוני העדכני.
בינתיים יכולות היו להתאשר תכניות חדשות, להשתנות הוראות או להתברר נתונים שלא היו רלוונטיים כאשר הבית נבנה.
לכן לפני שמשקיעים זמן וכסף בתכנון מפורט, נכון להבין את נקודת הפתיחה.
לעיתים הבדיקה תגלה דווקא אפשרויות שלא היו מוכרות לבעלי הבית. במקרים אחרים היא תאפשר לזהות מראש מגבלה ולתכנן סביבה, במקום לגלות אותה בשלב מתקדם יותר.
היתר בנייה הוא תהליך, לא מסמך
עבור בעל הנכס, התוצאה הסופית היא "היתר". אבל הדרך אליו מורכבת ממספר שלבים.
לאחר שלב המידע והכנת התכנון מוגשת בקשה להיתר באמצעות מערכת הרישוי. הבקשה צריכה להתאים לתכניות החלות, להנחיות ולתנאים הרלוונטיים ולהיות מלווה במסמכים ובאישורים הנדרשים.
בהמשך, בהתאם לסוג הבקשה, מתקיימים שלבי בדיקה תכנוניים ומקצועיים, השלמת תנאים, תיאומים ואישורים עד לקבלת ההיתר.
בפרויקט יכולים להיות מעורבים, לצד האדריכל או עורך הבקשה, גם מודד, מהנדס קונסטרוקציה ויועצים בתחומים שונים – בהתאם לאופי הבנייה ולדרישות החלות עליה.
חלק משמעותי מניהול הליך רישוי הוא לכן לא רק הכנת התכנית עצמה, אלא יצירת רצף בין כל הדרישות, בעלי המקצוע והשלבים עד לקבלת ההיתר.
אז מה כדאי לדעת על בית לפני שמתכננים את הבית הבא?
לפני רכישה שמבוססת על פוטנציאל השבחה, ולפני שיפוץ או הרחבה משמעותיים של בית קיים, כדאי לנסות לייצר תמונה אחת שמחברת בין ארבע שכבות:
- המצב הקיים – מה נמצא בשטח כיום.
- המצב המאושר – מה אושר בהיתרי הבנייה ובתכניות הקודמות.
- המצב התכנוני – אילו תכניות והוראות חלות על המקרקעין ומהן הזכויות והמגבלות.
- המבוקש – מה בעלי הנכס באמת רוצים לעשות.
רק החיבור בין ארבעת הדברים מאפשר להתחיל לענות ברצינות על השאלה שנשמעת לכאורה פשוטה:
"האם אפשר לעשות את זה?"
לפעמים המידע החשוב ביותר בנכס הוא דווקא זה שלא רואים בסיור
כשאנחנו נכנסים לבית שאנחנו שוקלים לרכוש, אנחנו מיד רואים את הדברים המוחשיים: האור, הגינה, גודל החדרים, מצב המטבח והקשר בין הבית לחוץ.
את זכויות הבנייה אי אפשר לראות. גם קו בניין לא מסומן על הדשא, והיתר הבנייה לא תלוי בדרך כלל ליד דלת הכניסה.
אבל דווקא הנתונים האלה יכולים להשפיע באופן מהותי על הדרך שבה ניתן יהיה להשתמש בנכס, לשנות אותו ולהתאים אותו לצרכים העתידיים של בעליו.
בעסקה משמעותית, או רגע לפני פרויקט בנייה גדול, שווה לכן להכיר לא רק את הבית שעומד על המגרש היום – אלא גם את הבית שהמגרש עשוי לאפשר לבנות מחר.
נוי קורסיה – רישוי וליווי היתרי בנייה
בדיקות תכנוניות וניתוח זכויות | ליווי וקידום הליכי רישוי | תיאום תכנון, יועצים וגורמי רישוי עד לקבלת היתר
למידע נוסף על השירות שלנו: ליווי היתרי בנייה ללקוחות פרטיים.
אולי יעניין אתכם גם
- תיק מידע להיתר בנייה – השלב הראשון בדרך לקבלת היתר בנייה
- היתרי בנייה – המדריך המלא: כל מה שחשוב לדעת לפני שיוצאים לדרך
מתכננים לבנות, להרחיב או לקדם היתר בנייה?
נוי קורסיה – רישוי וליווי היתרי בנייה
השאירו פרטים ואחזור אליכם לשיחת היכרות.